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深圳消委会调查长租公寓市场:四大风险须各方警惕

2018-12-10 19:53:47
深圳消委会调查长租公寓市场:四大风险须各方警惕 近日深圳市消费者委员会接到消费者投诉称一个月租金上涨近25%。该消费者于2018年6月28日与自如友家签订租房合同,当时租金为每月1230元,服务费每月123元。当消费者在2018年8月9日提出转租申请后,租金变成1530元,比6月上涨了300元,涨幅为24.4%。消费者要求调价,但是商家表示是系统定价,消费者申请调价要求被拒绝。 ◆长租公寓中介服务投诉激增,租金莫名其妙变贷款 “长租公寓中介服务”是由中介服务机构对从市场上收集来的分散式房源进行改造和装修,提供多样化公共空间配置和标准化物业服务的出租型公寓,以合租或整租的形式出租,租赁时间一般为一年及以上。该服务往往借助“租金贷”进行运营,并具有预付式消费的显著特征。 近期,深圳长租公寓相关投诉数量增长迅速。2016年1月1日至2018月8月24日深圳市消委会已收到有关长租公寓的投诉为292宗,其中2016年全年长租公寓投诉量仅为29宗;2017年长租公寓投诉量为101宗,同比增长248%;然而截止到今年8月24日深圳市消委会已收到投诉162宗,与去年同期相比增长了305%。 消费者投诉反映深圳长租公寓中介服务存在定金不能退、租金变贷款等方面问题,主要体现为消费者签署定金协议后才发现需要贷款,拒签租赁合同“定金不退”;在消费者不知情的情况下,“租金变贷款”等。 消费者黄小姐投诉称在蛋壳公寓交了500元定金,蛋壳公寓规定定金协议签订3天之内需要签订正式的租房合同。但是消费者在网上查询发现交租方式是一押一租,实际上是以消费者的名义签订一年的贷款合同,相当于每月归还贷款。蛋壳在与消费者签订定金协议之前完全没有告知消费者,隐瞒了交租方式,消费者也未看过正式的合同,剥夺了消费者的知情权。定金协议上写的对房屋租赁事宜协商一致不存在。现在消费者不想与该商家签订正式合同,商家表示定金不能退。 消费者杨小姐投诉称在蛋壳公寓租房,业务员以在某APP直接交房租为由让消费者签合同,实际上是蛋壳公寓和小额贷款公司合作让消费者的租金变成贷款金额,使消费者与小额贷款公司签订贷款分期合同。到交租日期消费者在APP出现扣款失败的问题,系统也不允许主动还款,导致消费者还款逾期,直接影响了消费者的信用记录。 ◆ 长租公寓中介服务凸显四大风险 针对消费者投诉反映的问题,深圳市消委会从2018年7月底开始,对深圳长租公寓行业开展了为期1个月的专项监督调查。通过神秘顾客体验式调查,对深圳长租公寓行业进行暗访,还原租客租房场景。调查发现深圳长租公寓行业存在四大风险: ,房东财产受损风险 一是霸王条款。蛋壳公寓和个人房东签订合同时,违约责任规定房东延迟交房15个工作日要承担至少4个月租金损失的风险(包括赔偿蛋壳两个月租金、租客两个月租金以及装修配置损失费),而蛋壳违约导致的合同解除只赔偿房东两个月租金和租客一个月租金。二是收不到房租又收不回房。在长租公寓租贷业务中,长租公寓拥有的只是一个合同并不是所有权,一旦出现长租公寓中介服务商非正常停止运营事件,作为善意第三方租客的利益要受到保护,房东面临收不到房租又收不回房的风险。 深圳消委会提醒,虽然短期的房租上涨带来了高收益,房东也不能忽视其中的高风险,以及可能引发的长期空置风险。尽量避免受到某些不良机构的鼓动,快速推高房租,终可能使得自身利益受损。 第二,租客居无保障风险 信用风险。少数长租公寓中介服务商向租客隐瞒或误导贷款问题,将贷款风险转嫁给租客,租客个人征信可能受到损害。 深圳市消委会接到消费者张小姐投诉称2016年2月29日与自如友家签约租房,并通过京东白条链接交纳租金。后8月底因工作原因调回深圳,并于2016年9月与自如友家解除租约并完成相应手续,当时未有任何关于费用未结清的情况,且自如系统也显示已结清,并退还消费者部分租房定金,且消费者也未收到来自于京东白条收款公司北京京汇小额贷款有限公司的任何提醒电话或者短信。消费者在2017年8月中旬因有事打印个人征信时才发现有29元逾期长达15个月的记录,并与自如友家取得联系,积极处理逾期欠费,并向其请求解决逾期记录消除一事,至今未果。 租金变贷款。在深圳市消委会神秘顾客暗访调查过程中,蛋壳公寓业务员在确定暗访员采用月付这一支付方式后,未告知月付需要分期,但在两次暗访中均未主动说明该分期是贷款,业务员在签订合同前均存在隐瞒和误导的嫌疑。业务员只说类似于手机分期,在暗访员一再追问后,其拨通主管电话,暗访员对主管反复追问才明确回复是贷款。 深圳市消委会查阅该长租公寓中介服务商合同,发现存在合同正文对贷款无明确告知问题。该长租公寓中介服务商在合同正文部分,对贷款事项均未提及。 霸王条款。少数长租公寓中介服务商在定金协议、合同解除条款和违约责任条款存在不对等,一旦发生纠纷,消费者的合法权益难以得到保证。 定金协议违规条款不对等,定金罚则只对租客不对中介 在神秘顾客暗访调查中,蛋壳公寓业务员现场会提供签约需知,告知定金支付后不退,且未完成签约的将造成定金作废。市消委会分析该长租公寓定金协议后发现,定金协议存在违规条款,其中违约责任与《合同法》的规定相违背,租客与长租公寓的权责不对等。租客缴纳定金后,如因自身责任不能签署正式租房合同的,长租公寓中介服务商将不予返还定金,即租客将承担丧失定金的违约损失。而长租公寓中介服务商不能按期交房给租客,只需将定金退还给租客,等于没有承担任何违约损失。明显定金罚则只针对租客不针对长租公寓中介服务商自身,对租客不公平。 解除合同的条件不对等 蛋壳公寓合同规定租客仅有2种情况下有权解除合同,而中介却有15种情况下可以解除合同;自如公寓合同规定租客仅有2种情况下有权解除合同,而中介却有8种情况下可以解除合同。例如中介延迟交房超过15日,租客可解除合同;但租客未按约定支付租金和其他费用超过7日的,长租公寓中介服务商即可解除合同。双方的解约条件明显不对等,对租客一方不公平。 房子没得住还要还贷款。长租公寓中介服务商的房东合同规定若中介非正常停止运营无法支付租金,房东可以解除合同。而租客合同则规定若中介非正常停止运营,租客可能住不上房还要继续偿还贷款,如果不继续还贷,在银行或者金融机构的信用评级就会降低,影响到个人信用。 租不起房。圈地式收房行为,推动长租公寓房租人为上涨,市场上私人房屋租赁价格也受到长租公寓的影响水涨船高,租房者租房成本增加,没有办法支付高额房租,越住越远,越住越偏,生活水平下降,甚至租不起房,只能离开。 三是金融风险。长租公寓的租房贷是一种隐性的预付式消费。少数长租公寓中介服务商自行或与其他贷款机构合作使用租客信息签署贷款合同,将贷款资金扩充为资金池,不断进行租客和房东的资金和期限错配。长租公寓中介服务商沉淀的大量资金未被有效监管,比传统的预付式消费更加具有隐蔽性和欺骗性。一旦长租公寓中介服务商非正常停止运营,产生大量租客无法正常偿还贷款情况,金融风险的出现将难以避免。 四是社会风险。 圈地式收房扰乱市场秩序。在中央倡导“租购并举”之后,长租市场就成为一个被资本竞相吹捧的风口。与此同时一些规模化租赁企业在资本的推波助澜下不惜成本地抢占市场份额,竞争到一定程度,争抢房源、哄抬价格就成为某种意义上的常态。在资本推动下房租人为上涨,通过圈地式收房行为扰乱正常市场秩序和房地产业安全。 消费纠纷大量产生。如果长租公寓中介服务商非正常停止运营,租客将损失押金和预缴的租金,且房东未收到的租金损失将由房东本人或者租客承担。同时,租客仍需继续向贷款机构支付贷款本息。租客已支付租金而房东却收不到租金,租客要求继续租住而房东要求租客退房,双方对是否继续履行租赁合同极易产生纠纷。 根据上述调查的结果,深圳市消委会相关负责人对长租公寓经营方提出了五点要求: 一是不得哄抬租金抢占房源,不得利用金融杠杆,扰乱租赁市场,侵害消费者权益。 二是不得以误导性遗漏和“先交定金再看合同”等不良营商手法剥夺租客的知情权、选择权、公平交易权等法律规定消费者的合法权益。 三是必须整改霸王合同条款,不得以格式条款免除经营者义务、加重消费者责任、排除消费者权利。 长租公寓中介服务商必须整改违反《合同法》《担保法》的定金协议条款; 长租公寓中介服务商应整改解约条件不对等的格式条款; 长租公寓中介服务商不得变相强制租客以贷款付房租; 四是必须建立通畅的处理消费者投诉的机制,妥善处理好消费者投诉。 五是不得将租客的房租和贷款挪作他用,不得在合同中隐藏试图规避资金监管的条款,必须保障消费者的资金安全。 深圳市消委会提出,企业任何形式的创新都不得以损害消费者利益为代价,都不得以向消费者转嫁风险为前提。凡是发现长租公寓中介服务商有以上侵害消费者权益的行为,消费者可以向深圳市消委会投诉,消委会将对一切侵害消费者权益的长租公寓中介服务商问到底追到底。同时,消委会建议相关部门要针对长租公寓中介服务行业的新特点建立规范。 (责任编辑:李伟) 免责声明:中国网财经转载此文目的在于传递更多信息,不代表本网的观点和立场。文章内容仅供参考,不构成投资建议。投资者据此操作,风险自担。 邮箱:finance@china.org.cn 地址:北京市海淀区花园路2号牡丹科技楼A座2层 北京国新汇金股份有限公司 深圳消委会调查长租公寓市场:四大风险须各方警惕

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