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资金链紧锁咽喉昔日地王今朝割肉

发布时间:2019-07-04 03:50:47 编辑:笔名

资金链紧锁咽喉 昔日“地王”今朝“割肉”

“地王”往日雄风不再  在北京,2009年至2010年荣膺“地王”的项目中,除了部分四环内稀缺地块销售依旧良好,比如金茂府、富力十号等楼盘,其他大部分“地王”项目往日雄风已不复存在。  自限购政策出台后,部分地王项目的销售“量价齐跌”之势难改。据了解,远洋·天着、中信新城等均价较报价均有所下降。其中,远洋·天着的降价为显着,其今年3月的报价为1100万元/套,而11月6日推出总价800万元/套的380平方米特价房源,降幅超过27%。该楼盘2010年3月以13396元/平方米的楼面均价拿下,2011年8月以24000元/平方米的价格入市,仅土地成本就占了销售价格的55.80%。  在上海,据中国证券报统计,年出了11个不同类型的“地王”。除了新江湾C6地块、唐镇新市镇地块、南翔地块、青浦赵巷等四个“地王”项目已上市外,其他七个“地王”项目均未上市销售。  2009年12月,上海新城万嘉房地产有限公司以9.536亿元拿下嘉定区南翔镇地块,楼板价高达1.3199万元/平方米,创下当时区域楼板价“地王”。两年后的今天,该地块建起的“新城公馆”,近期却开始大幅降价,开盘3天内推出特价房源100套,原来单价每平方米2.6万元到2.8万元,单价直降6000元到7000元,团购价1.8万元到1.9万元。  当然,并不是所有的“地王”都选择降价,北京地区的金茂府由于地段具有一定优势,其价格甚至还有所上调。但总体而言,绝大多数的“地王”销售进度缓慢,日子并不好过。绿城集团在2009年12月10日,以16.611亿元的价格竞得上海浦东新区唐镇新市镇两幅地块,楼板价19040元/平方米,已获得销售许可证,上房地产均价50000元/平方米,一共推出225套,目前只售出50套。  金地集团(600383)在2009年7月23日以30.48亿元夺得赵巷10号地块,单价14499元/平方米,创当时上海居住用地史上第二贵地价,被人称为赵巷“地王”。该项目已经入市,目前上均价45000元/平方米,一共推出171套,只售出34套。业内人士分析,该项目售价需达到23000元/平方米才能实现保本,目前根据销售价格分析,扣除开发成本,金地应能有40%以上的利润率。  中建总公司在2009年12月23日,以3.25万元/平方米的楼板价,总价37.2亿元,取得新江湾城C6地块,溢价率为217%,成为当时国内单价贵宅地。目前该项目为“中建府邸”,11月8日首次取得预售许可证,开发商将其建成以别墅为主的社区。该项目联排别墅的报价均在每平方米8.5万元以上,而几栋独立别墅的报价则在每平方米14万元以上。目前推出153套,仅售出4套。  在深圳,2009年的总价地王位于观澜的横坑水库片区,金地集团以24.4亿元的高价购入。2009年深圳的单价地王位于宝安的尖岗山地块,该地块被招华地产以5.3亿元拍下,折合楼面地价每平方米18874.64元。[1][2][3]下一页如今,这两块当年地王都已跻身深圳豪宅行列,但是由于深圳执行严格的限购限贷政策,成交都比较低迷。  位于深圳观澜的2009年总价地王被金地集团开发成天悦湾项目。天悦湾于今年9月正式开盘,天悦湾的销售人员向中国证券报介绍,目前该项目的主力户型为叠加别墅和复式洋房,均价分别为每平方米3.7万元和2.6万元。这位销售人员表示,天悦湾的销售情况比想象中还不理想,目前期推出164套单位,售出60余套。  公开资料显示,金地天悦湾的每平方米土地成本为8617元,在每平方米3万元的均价中,土地成本占比并不算高。“贵”为地王,从当前的售价来看开发商依然有利可图。  今年三季度以来,北上广深等一线城市多个昔日“地王”楼盘“割肉”降价。业内人士认为,在房地产宏观调控大背景下,昔日拿下“地王”的开发商当前面临较大资金压力,利润空间明显受到挤压,近一段时间“地王”恐怕难以风光再现。未来的房价及整个房地产市场将回归理性,房地产行业的发展或更趋于健康  北京上海部分“地王”项目在售情况一览  “割肉”旨在回笼资金  对开发商而言,“地王”项目降价实属迫不得已。新城地产上海公司相关人士坦言,新城公馆的楼板价在1.3万元/平方米左右,2万元/平方米的价格是低于成本的,按照这一价格,肯定是卖一套亏一套,选100套是为了把业绩冲一冲,回笼资金,目的是回笼4到5个亿的资金。不过,降价带来的成交效果明显,当天便售出40余套。拿地时,外界曾一度猜测新城公馆定价肯定超过3万元/平方米,但由于市场低迷,开发商现在不得不下调定价。  社科院财政与贸易经济研究所城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为,“地王”项目也加入“低价换量”的大军,显然是在为自己之前非理性拿地行为“买单”。“对于房地产市场和整个行业来说未必不是好事,我相信未来整个房价走势及行业机制都将回归理性。”他指出,目前房企降价回笼资金的策略,说明房地产企业已经逐步认清了整个房地产的调控形势。  伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为,房企未来的资金或愈发紧张。作为拿“地王”的房地产开发企业,虽然成本价格较高,但也应适时调整原有的产品定位,并制定合理的价格迎合市场需求,以缓解日益严峻的资金压力。  北京中原地产市场研究总监张大伟分析表示,昔日“地王”项目中的保利茉莉公馆、中信新城、米拉village等8个楼盘项目土地成本占比已经超过了40%,打破了历史纪录。中信新城的土地成本占比更是高达55.80%。张大伟坦言,之所以出现这一情况,是由于开发商在土地市场价格高企时“接手”了高溢价率住宅地块,但是楼盘项目上市却“时运不济”,恰逢房地产宏观调控周期。“房地产调控抑制了大部分的投资需求。”  2009年6月 金茂府 北京朝阳区广渠路15号居住及公共服务设施项目用地 中化方兴投资管理(北京)有限公司出价40.6亿元 14494元/平方米 均价49000元/平方米 涨幅约11.11%  2009年5月 富力十号 北京朝阳区广渠门外10号居住用地 北京富力城房地产开发有限公司出价10.22亿元 14097元/平方米 均价45500元/平方米 未降价  2009年12月 远洋·天着 北京亦庄新城III-1街区F地块居住及配套项目用地 北京远东新地置业有限公司出价48.3亿元 18014元/平方米 特价房源800万元/套 降幅超过27%  2010年3月 中信新城 北京大兴区亦庄住宅及商业项目(XB)地块 北京中信新城房地产有限公司出价52.4亿元 13396元/平方米 均价23980元/平方米 降幅约5%  2009年12月 新城公馆 上海南翔宝翔路以西、吾尚塘以南地块 上海新城万嘉房地产出价9.536亿元 13199元/平方米 均价18000元/平方米 降幅约25%  2009年12月 玉兰花园 上海唐镇新市镇C-a、C-a 绿城集团出价16.611亿元 19040元/平方米 均价50000元/平方米 未降价  2009年7月 佘山天境 上海赵巷10号地块 金地集团出价30.48亿元 14499元/平方米 均价45000元/平方米 未降价  2009年12月 中建府邸 上海新江湾城C6地块 中建总公司出价37.2亿元 32500元/平方米 联排均价在8.5万元,独栋14万元/平方米 未降价前一页[1][2][3]下一页房企拿地更应理性  实际上,一些“地王”项目迟迟不上市与目前市场走势有很大的关联。世联地产(002285)发布的今年第47周深圳房地产周报显示,目前深圳房地产市场可售一手房24436套,根据近几周的成交数量,这些房源需要接近一年的时间(50周)才能消化。与此同时,近期深圳开发商推盘节奏明显加快,依然有新盘不断入市。新盘入市价格整体下调,价格下降趋势越发明显。楼市仍在向严冬挺进。  中房信分析师薛建雄称,如果上海房屋成交均价下跌20%,那么多数2009年底和2010年初拿地的项目就会出现亏损。“此轮调控前,楼市飞涨,开发商融资基本没有障碍,其惯用手法是捂盘惜售,人为地制造房源供应紧张的局面。”  复旦大学房地产研究中心主任尹伯成表示:“施工阶段,拖延工程进度,就是一种间接性捂盘手段,但如今楼市低迷,‘地王’难以延续之前的融资势头,势必陷入囤卖两难的局面。”尹伯成认为,囤地的根本原因在于房企为获得高额利润,但在楼市调控趋紧的时下,资金紧张又成了房企的现实问题。  德佑地产分析师赵葆根认为,由于2009年市场火爆,开发商资金充足,热情高涨,因而使得2009、2010两年的土地市场,尤其是住宅用地市场争夺激烈、溢价率高企、地王频现。然而时过境迁,市场跌入冰点,高端楼盘作为投资主要房源受调控影响,销售情况大不如前。业内猜测后期“地王”项目将在报价的基础上做出一定幅度的下调,但是由于开发成本高昂,下调幅度必然比较有限,难以真正起到以价换量的作用。加之部分“地王”本身价格泡沫严重,终也将这种泡沫带到建成的项目中,在市场低迷的情况下,将面临更大的销售阻力。  倪鹏飞表示,随着我国房地产行业的发展逐渐走向理性,未来想再频频诞生“地王”难度颇高。地方政府单纯依靠土地出让收入输血财政已经不太可能,房地产行业“暴利”时代或渐行渐远,房企未来拿地时更应理性。

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